6 indícios se a incorporadora quebra ou não
Caro Leitor,
Algumas coisas só acontecem no Brasil. A jabuticaba, por exemplo, é nativa do Brasil e dificilmente pode ser encontrada em outros lugares. Se você pesquisar um pouco, vai até achar jabuticaba no México e na Argentina, mas a jabuticaba é definitivamente 100% identificada com o Brasil.
Em nosso estranho mundo dos negócios imobiliários, a compra de um apartamento na planta é definitivamente uma jabuticaba. Certa vez estava ciceroneando uma visita de um grupo de executivos da maior empresa norte-americana de imóveis de alto padrão, quando um deles perguntou como nós brasileiros fazíamos as vendas.
Calmamente eu comecei a explicar que tudo começava com um lançamento que ocorria logo depois da aprovação do projeto, em seguida se pegava uma entrada (que no nosso caso era de 30%) e o cliente se comprometia a pagar outros 40% durante a obra. Então fui interrompido pelo executivo:
“Quer dizer que vocês vendem o imóvel antes de começar a construí-lo? ”.
Com minha resposta afirmativa ele começou a explicar como era mais complicada a vida de um incorporador nos EUA, pois na maioria das vezes a construção tinha que ser especulativa. Ou seja, primeiro constrói para depois vender. Ele disse que, por causa disso, tinha muita inveja do nosso modelo de negócio.
Mas o nosso modelo jabuticaba de fazer negócios imobiliários apresenta um problema para compradores. Todo mundo sabe que os valores envolvidos na compra de um imóvel são sempre grandes, significativos para o bolso de 99% das pessoas. Portanto, comprar um imóvel na planta é também incorrer em um grande risco de crédito.
Correr risco de crédito é repassar dinheiro para alguém para receber de volta no futuro. Quando você compra um imóvel na planta, na prática você está fazendo exatamente isto. Você empresta dinheiro para alguém e espera receber de volta um imóvel.
Como comprador de um imóvel na planta você se torna credor de uma incorporadora, e assim é necessário que você aprenda pelo menos os rudimentos de análise da situação econômica e financeira desta empresa.
O ideal seria que você soubesse todas as manhas para poder projetar o fluxo de caixa de uma incorporadora. Mas, sinceramente, isso não é viável. Então existem alguns atalhos que podem ser usados para avaliar se a incorporadora está saudável ou se apresenta algum tipo de problema.
No relatório deste mês você vai conhecer os 6 indicadores para saber se a incorporadora merece ou não a sua confiança.
Grande abraço,
Marcio Fenelon
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